房企中报透视:龙头房企净负债率普遍上升

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2018-08-25

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  ”清兵只得将骆驼峰团团围困,妄图将他困死岩上。杨发奎在峰顶的岩洞内用带上去的石磨磨米,以山泉为饮,足足坚持了数月之久,直到粮食所剩无几,焦急中发现后峰下的水塘内有鲤鱼跳水,便心生一计,用野藤结成长绳,凭借上乘轻功,下到崖底,在塘中捉了一条三斤多重的鲤鱼,第二天清晨,他站在峰顶上大喊:“山下的清贼听着,你们休想饿死、渴死我,我在上面能种谷、能养鱼、能种菜,不信你们看看吧!”说着丢下一条鲜鱼和仅有的两袋粮食。守军一看无计可施,只得决定撤兵。自此,杨发奎继续下山打富济贫,后来当地土豪收买了武林败类,在他登99级台阶时施放暗器,不幸被击中摔下山崖死去。房企中报透视:龙头房企净负债率普遍上升

  长沙县无烟无火贺新婚吹起移风易俗文明新风长沙文明网2017-06-29卡车上正在燃放的的电子鞭炮。长沙县路口镇供图  6月28日,湖南长沙县路口镇麻林村郭家组村民谭三灵一家一大清早就在为孩子的婚礼忙碌着。婚礼举行时,此起彼伏的鞭炮声如期响起,空中绽放出一朵朵绚烂的烟花。

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  在食品药品安全问题上,发现一起查处一起固然重要,但事后处罚也只能治标而不能治本,只要监管乏力,肯定会有人铤而走险。要做到端口前移,强化源头治理,只有把产品生产、检验检疫、制作销售等全流程管控起来,坚持高标准、严要求,才能在食品安全上给老百姓一个满意的交代。不可否认,食品药品安全问题一再出现,跟当前违法成本不高、查处力度不大不无关系。在不少国家,一旦被查出食品安全有问题,食品供应商和销售商将面临严厉的处罚和数目惊人的巨额罚款。

2018上半年的房地产市场,又是一个收获季。 龙头房企大多销售飘红、营收大增、净利上涨,碧桂园、万科、龙湖三巨头销售超过3000亿,营收超过1000亿,净利润也近百亿或超过百亿。

但在一片繁荣的表象下,一股暗流正在涌动。 已经公布中报的3000亿、千亿级龙头房企,以及中型房企,清一色出现了净负债率上升、经营性现金流转负或大幅缩减,持续一年多的楼市调控限贷、限价、限签的杀伤力已经显效,房企的流动性风险隐现。 在融资收紧、调控力度加大的背景下,保利地产研究院认为,下半年房企融资端难有大改善。

整体而言,房企的流动性紧张问题还将持续。 若不加紧回笼资金、确保财务稳健,部分房企的资金链断裂或将上演。

现金流压力上半年,龙头房企的净负债率普遍上扬。

一向稳健经营的万科,净负债率为%,比去年底的%大幅上升,但仍处于行业低位。

同时,碧桂园、保利地产、华润置地、龙湖、蓝光等均出现净负债率上升。 其中,碧桂园上半年净负债率59%,相较2017年%微升;保利地产净负债率%,较2017年末扩大7个百分点。

龙湖2018上半年净负债率为%,2017年末为%;华润的净有息负债率为%,较2017年底的%也有增长。 而负债半年内大增亿元的蓝光,期末净负债率较2017年末提升22个百分点至%。

但在过去的半年里,龙头房企均出现经营性现金流转负或大幅萎缩,如万科实现经营活动产生的现金流量净额-亿元,同比减少%。

上年同期为亿元,上年末则为亿元。 保利地产2018年中报显示,公司经营性现金流为-亿元。

此外,碧桂园上半年的净经营性现金流虽保持为亿,但相比2017年中和年末的亿元、亿元均大幅缩减。 中小房企也不例外。 蓝光地产上半年实现经营活动产生的现金流量净额-亿元,上年同期为亿元。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,净负债率上升,经营性现金流下降,说明企业的支出变多,回款变慢,融资恶化,负债压力增加了。

香港地产基金研究人士黄立冲表示,限售、限价、限购等政策,导致整个房地产行业的流动性大幅下滑;同时,融资端持续收紧,比如顺应上半年降杠杆的趋势,银行对房地产的贷款持续收紧,停止了许多房企发债,行业经营性现金流急速恶化是普遍趋势。 严跃进指出,当前资金面收紧的情况下,房企应适当压缩债务,通过联合开发或者入股等方式以降低负债压力。 部分房企转向租赁运营等业务,并进行REITs等ABS融资。

但中小房企资金状况远不如龙头房企,即便可以发行应收款ABS,财务成本也随之上升,中小房企或举步维艰。

中金公司分析师张宇认为,此轮融资收紧也在客观上推动了金融资源向头部企业的聚集,行业集中度预计将加速提升。 与时间赛跑多位业内人士指出,下半年调控力度有增无减,房企的流动性紧张问题或许还将持续。 “任何一家超过80%负债率的房企,都可能有闪崩的风险。 ”黄立冲预期。

由于资源大部分向龙头房企集中,中小房企出现资金链危机的可能性更大。 今年上半年,中弘股份资金链断裂,公司债务危机随之爆发。

记者调查发现,中弘股份受北京(楼盘)**限售影响很大,销售收入剧减,而其融资多来自信托和私募基金,资金成本高昂也拖垮了公司。

中银国际分析师晋蔚认为,从房企现金流和财务情况看,一二线房企根据现金流状况调整投资节奏,但整体负债率上升。

明年,龙头房企在继续扩张规模的同时,下行周期中也存在高杠杆扩张的财务风险。 对于万科、华润、龙湖等坚决转型城市运营的大中型房企而言,虽然资金链的风险较小,但他们正面临转型的关键期,在开发业务与运营业务上保持着艰难的平衡。 一方面,既要保证传统开发业务在一定程度上增长,一方面又要增加投入,加快培育新业务使之可以盈利,或者说,在旧业务减缓和新业务扩张上与时间赛跑,是万科们当下面临的主要问题。

以万科为例,万科在开发业务上大幅放缓了步伐。 上半年销售3047亿,同比增幅仅为%,上半年拿地权益金额约亿,仅占当期销售约20%。 同时,万科将租赁业务确定为集团核心业务,大幅新增房源6万间,增幅为60%。

除租赁外,万科其他的多元化投资也增加了支出,如收购普洛斯的投资在上半年的财报反映出来,投资支出大增。 由于新业务尚处于培育阶段,无论长租公寓还是产业小镇、教育医疗,盈利情况都还是未知数。

比如,中国市场租金回报率普遍较低,“不赚钱”是普遍情况。 据万科投资者会议透露,泊寓截至去年底收入仅有数亿,目前看盈利模式仍然待解。

黄立冲认为,龙头房企一般会响应中央号召,转型租赁等业务,这实则令经营情况进一步恶化,因为租赁业务前期需投入大量资金,回报周期长。 反映到财报,就是万科上半年1060亿营业收入中,来自房地产业务的结算收入比例仍高达95%,同时净负债率上升,经营性现金流转负,财务费用、管理费用增长,均与新业务规模扩大有关。 同时,因为上述管理费用、财务费用增加,以及新业务使用了并购贷款导致资本化率下降,万科上半年的利润增长大幅落后于营收增长。 万科在投资者会议上表示,长期看,管理费用等投入的增加,会和公司业务规模、盈利增长匹配。